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본지 ‘대한민국 부촌 리포트’ 시리즈를 통해 확인한 만고불변 한국 부자들의 성공 방정식이다. 부자들은 ‘잃지 않는 투자’를 선호한다. 리스크는 최소화하고 안전마진을 확보하는 전략이다. 대신 확실한 투자처가 발견되면 누구보다 과감히 뛰어든다.
이들에게 부동산은 여전히 거부(巨富)로 가는 황금열쇠다.
부자들은 특히 △핵심지 초고가 주택이나 강남 빌딩은 고소득층이 늘어나는 수요에 비해 공급 물량이 한정돼 ‘희소성’이 충분하고 △한국에서 부동산이 일종의 신분을 의미하는 ‘트로피 아파트’ 현상이 고착화하고 있어 액면가 이상의 가치가 있고 △향후 상속·증여를 염두에 둘 때 디딤돌전세대출 다양한 전략을 세울 수 있고 △부채를 활용한 레버리지 투자가 가능하다는 점 등에서 부동산을 핵심 투자처로 인식하고 있었다.
이들의 판단은 옳았을까.
매일경제는 이를 확인하기 위해 서울 부동산을 대표하는 ‘대장아파트’ 압구정현대아파트와 코스피 ‘대장주’ 삼성전자의 중·장기 투자 성적표를 비교했다.
결과는 재능마켓 재능넷 ‘아파트’의 압승이었다. 5년을 기준으로 놓았을 때 압구정현대아파트의 가격은 2배 가까이 뛴 반면, ‘국민주’로 불리는 삼성전자 주가는 오히려 하락한 것으로 나타났다. 변동성이 큰 주식 투자 특성을 감안해 지난해 연중 최고가와 2019년 연중 최고가를 기준으로 비교해봐도 상승률이 압구정현대 보다 훨씬 작았다.
한국 자산가들의 투자 공식인 저축은행당일대출 ‘강남 부동산 불패’가 다시 한번 증명된 순간이다.


‘압구정 현대’ vs ‘삼전 주식투자’ 결과는





지난 2023년 4월 서울 남산에서 바라본 압구정 일대 아파트 단지의 모 주택청약통장 습. 매경DB



00일 KB부동산 시세정보에 따르면 국내 대표 부촌인 압구정현대 1차 전용면적 196㎡(9층)는 2024년 7월 90억원에 거래돼 신고가를 경신했다.

이는 전달(6월) 74억원 대비 16억원이 오른 금액이다. 5년 전인 201 산와머니 캐릭터 9년 연중 최고가였던 47억원에 비해서는 91.5%달하는 상승률을 기록했다.
2019년 압구정현대아파트를 매입했던 투자자는 5년만에 투자 원금에 근접한 수익을 거둘 수 있었던 셈이다. 7월 신고가 거래 이후 해당 평수에는 100억원에 육박하는 매물이 시장에 속속 나오고 있다.
반면 같은 시기 ‘국민주’인 삼성전자 주식에 투자했다면 성과는 실망스러울 수 있다.
삼성전자의 경우 지난해 연중 최고가와 2019년 연중 최고가(5만6700원)를 비교해봐도 상승률이 54.9%에 그쳤다. 삼성전자 주가는 지난해 7월 8만7800원까지 오르며 연중 최고가를 기록했으나 이후 하락하며 현재 5만 4000원 수준에 머물러 있다.
해당 기간 중 매수 시점에 따라 수익률은 마이너스를 기록했을 수도 있다.
2019년 12월 17일 삼성전자를 5만6700원에 매수한 투자자는 2025년 1월 23일 기준(5만3700원) 마이너스 5.3%의 수익률을 기록하는 것으로 나타난다.



*각각 5년전(2019년)과 10년전(2014년) 연중 최고가에 매입해 2024년 연중 최고가로 매각했을때의 수익률 *자료=KB부동산·한국거래소



비교 기간을 10년으로 확대해도 결과는 비슷하다.

압구정현대 1차 동일 평형의 2014년 연중 최고가는 25억5000만원으로 2024년 기준(90억원) 252.9%의 상승률을 기록했다.
반면 삼성전자의 2014년 연중 최고가는 2만9400원(액면분할 적용 가격)으로 상승률은 198.6%에 그친다. 이는 최고가 기준으로, 현재 삼성전자 주가를 반영하면 상승률이 82.7%으로 급전직하한다.


시총 상위 50개 아파트 vs 코스피 대표 종목 50 수익률 비교
국내 주요 아파트 50곳과 코스피 대표 종목 50곳을 비교해봐도 주식과 부동산 자산 간 상승률 차이가 확연히 나타났다.

전국 아파트단지 중 시가총액 상위50개 단지의 시가총액 변동률을 보여주는 ‘KB부동산 선도아파트 50지수’는 2019년 12월 76.4에서 지난달(12월) 기준 104로 오르며 36.1%의 상승률을 기록했다.
선도아파트 50지수는 전국에서 시가총액이 가장 높은(가구 수×가격) 50개 단지의 매매가격을 지수화한 것이다. 서울 강남구 ‘압구정 현대’와 ‘은마아파트’를 비롯해 서초구 ‘아크로리버파크’ 등 다수의 대단지·고가 아파트가 포함돼있다.
대표적인 핵심지 아파트 단지들의 가격을 지수화한 것으로 상대적으로 가격 변동에 민감하게 반응해 시장 심리를 더 잘 반영하는 것으로 평가받는다. 특히 선도아파트50지수는 상승 폭을 확대하면서 일반 아파트와의 시세 격차를 벌리고 있는 추세다.



**코스피50은 ‘2020년 1월 4일=1000’ 기준 **KB부동산 선도아파트50은 ‘2022년 1월=100’ 기준 **자료=KB부동산·한국거래소



‘국장’의 대표종목 수익률은 어땠을까.

국내 증시를 대표하는 200개 종목으로 구성된 코스피200 중 시가총액 상위 50개 종목의 시가총액 변동률을 보여주는 코스피50지수는 2019년 연말 2010.91에서 2024년 12월 말 2213.32로 10.1% 오르는 데 그쳤다.
선도아파트50지수와 코스피50 지수의 상승률을 단순 비교했을때 각각 36.1%와 10.1%로 상당한 차이를 보였다.


명품처럼···부촌만 신고가
서울 아파트 매물이 쌓이고 있지만 ‘부촌’은 나홀로 호황장을 보이고 있다. 지난해 서울의 50억원 이상 초고가 아파트 거래는 394건을 기록해 역대 최대치를 기록했다.

이같은 초고가 주택은 마치 명품 시장처럼 가격이 상승할수록 오히려 수요가 더 붙는 ‘베블런 효과’도 나타나는 것이 눈에 띈다.
고가 아파트 거래를 살펴보면 거래 건수가 늘었을 뿐만 아니라 거래가격도 신고가로 체결되고 있는 것이 특징이다. 실제로 서울 강남구 반포동·압구정동, 성동구 성수동 등에선 50억원 이상 고가 아파트의 신고가 계약이 잇따라 체결되고 있다.
최근 서울에서 고가 월세 수요가 늘자 부자들 사이에선 고가 주택이 꼬마빌딩 등 상업용 부동산 대체재로 투자 효과를 거둘 수 있다는 장점도 부각되고 있다는 전언이다.
초고가 거래가 폭증했지만 서울 내 신저가 거래는 함께 증가하는 추세다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난해 12월 서울에서 매매된 아파트 중 3.2%가 신저가로 거래됐다. 이는 2023년 2월(3.9%) 이후 가장 높은 수준이다.
약 31채 중 1채가 신저가로 거래된 셈이다. 서울 아파트 신저가 비중은 2022년 9월 7.4%에서 하락해 지난해 7월 0.5%까지 떨어졌으나 최근 다시 상승세를 보인다.
작년 서울의 부동산 시장이 잠깐 ‘반짝’한 후 전반적으로 냉각기를 통과하고 있는 가운데 아파트 매물은 쌓이고 있다.
부동산플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 8만 9901건(15일 기준)으로 1년 전(7만4067건)보다 21.4% 증가했다.
서울 곳곳에서 심화하고 있는 이른바 ‘스테어폴라(계단형 양극화)’ 현상에도 주목해볼 필요가 있다. 스테어폴라란 ‘계단’과 ‘양극화’의 합성어다. 아파트 가격별로 ‘급지’가 촘촘히 나뉘어져 양극화가 진행되고 있다는 의미다.
실제로 서울과 수도권, 수도권과 지방 간의 격차는 물론 같은 서울 내에서도 구별로 격차가 벌어지는 추세다. 마치 대학교 배치표처럼 서울 아파트의 등급을 나눈 ‘아파트 등급표’까지 등장했다.



서울 서초구 반포동에 위치한 ‘래미안 원베일리’ 전경. 삼성물산




‘부동산 불패’ 대한민국···계층사다리 약화 우려
‘아무나 살 수 없는’ 서울 핵심지 부동산과 ‘누구나 살 수 있는’ 주식은 진입장벽이 다르다.

부자 아파트를 구입하려면 최소 수십억원 이상의 현금이 필요하다. ‘부동산 불패’가 지속되는 대한민국에서 계층 이동이 쉽지 않은 이유다.
부동산 자산 격차가 세대 간·지역 간 양극화로 확대되면서 사회적 이동성이 크게 저하되는 것은 사회적 문제가 될 수 있어 우려의 목소리도 나온다.
실제 소득 증감에 따라 계층 이동을 하는 ‘계층 사다리’는 갈수록 약화되고 있다.
통계청에 따르면 소득 이동성은 2020년 이후 점차 낮아졌다. 2022년 기준 소득이 늘어 계층(소득분위)이 오른 국민은 17.6%로 10명 중 2명도 안 되는 것으로 나타났다.
특히 청년층의 경우 높아진 진입장벽으로 인해 자산 형성 자체가 어려워지고 있어 근로 의욕이 떨어지고 있다는 우려도 있다.



서울 강남구 대치동에 위치한 ‘은마아파트’ 단지 전경. 매경DB



자수성가를 이뤄낸 부자들은 그럼에도 희망을 버려서는 안된다고 말한다.

매일경제 취재팀이 ‘대한민국 부촌 리포트’ 취재를 통해 만난 다수의 부자들은 “과거처럼 부동산만이 불패이고, 부자로 가는 유일한 지름길이라는 공식은 이제 통하지 않을 것”이라면서 “부자로 가는 길은 수익 파이프라인을 유지하면서 희망을 갖고 계속해서 시장을 떠나지 않는(투자하는) 것”이라고 조언했다.
실제 매일경제가 작년 강남에서 거래된 빌딩거래를 심층 조사한 결과 2020~2021년 자산 버블기에 코인, 주식 등으로 돈을 번 ‘영앤리치’가 투자 큰손으로 떠오르기도 했다.
KB금융지주 경영연구소가 발간한 ‘2024 한국 부자 보고서’에 따르면 한국 부자는 향후 1년 이내 고수익이 예상되는 투자처로 주식(35.5%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 금·보석(33.5%), 거주용 주택(32.5%), 거주용 외 주택(31.3%), 빌딩·상가(21.3%) 등이 뒤를 이었다.
3∼5년 중장기 투자에서 높은 수익률이 기대되는 유망 투자 대상으로는 거주용 주택(35.8%), 주식(35.5%), 거주용 외 주택(32.3%), 금·보석(30.3%) 순으로 집계됐다.
금융자산과 부동산자산이 각각 10억원을 초과한 부자 400명을 면접한 결과다.


※매일경제 <대한민국 부촌 리포트> 기획 보도
① 대한민국 부자아파트·동네

② 강남 ‘갓물주’ 리포트
③ 양극화와 ‘트로피 아파트’